Расчет стоимости объекта недвижимости

Страница 3

Метод сравнительной единицы.

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = Вед Vстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, (4)

Где:

Вед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

Vстр – строительный объем объекта;

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

Кпз – коэффициент прибыли застройщика;

Кндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости.

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В бухгалтерском учете износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;

2. Метод срока жизни;

3. Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы:

- неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

- устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1. Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.smerchw.ru